부동산 p2p 투자의 리스크 분석.

안녕하세요. 친절한 우주씨 입니다. 이전글에 이어 p2p 펀딩에 대해 더 자세히 알아보겠습니다.

들어가기에 앞서, 중요한 이야기 및 결론 먼저 말씀 드리겠습니다.

이 글을 들어오시는 분들은 아마 호기심으로 검색해 보시거나, 이미 투자를 하셨다거나, 투자를 하기 위해 알아보신 분이겠지요.

글이 길어지면 많이들 안읽으시는 경향이 있어서 먼저 적습니다.

투자를 하는 것도 엄연한 경제활동 입니다. 결국은 돈을 벌기 위한 행위입니다.

돈 벌기는 참 어려워요. 우리는 매일같이 아침 일찍 준비해서 집을 나서고, 밤 늦게까지 일을 하곤 합니다.

그렇게 많은 시간을 투자해서 근로소득을 얻습니다.

투자도 마찬가지 입니다. 이러한 근로 소득과는 방식의 차이가 있지만 결국은 돈을 벌기 위한 행위입니다.

그러므로 우리는 준비를 해야 합니다. 재테크를 하려면 준비를 해야하고, 어딘가에 투자를 하려면 준비를 해야 합니다.

물론 힘들것입니다. 일하러 가는것 만으로도 너무너무 힘든걸요.

분석도 너무 어렵고 공부할 시간도 없습니다.

하지만 투자도 돈을 벌기 위한 것은 똑같습니다. 돈을 벌려고 내 돈을 내놓는데 무턱대고 준비 없이 하면 실패하기 쉽습니다.

투자에 실패 했을때는 누구를 탓할 수도 없습니다. 결국 투자는 스스로가 하는 것 이기 때문입니다.

뭐든지 알고 투자합시다. 끊임없이 배우고 노력해야 성공합니다!

그럼 시작하도록 하겠습니다.

두 파트로 나눠서, 부동산 p2p 상품에 대해 분석하는 간략한 방법

그리고 최근에 이슈가 된 펀듀 사태를 통해 보는 리스크 분석입니다.

part1. 부동산 p2p 상품을 분석하는 방법.

이해를 쉽게 하기 위해서 실제 상품을 보고 분석해 보도록 하겠습니다.

여러분이 이제 투자를 하기 위해 적절한 투자 기간과 이율을 제공하는 상품을 발견했다고 가정합시다.

어느 플랫폼인지는 말씀드리지 않겠습니다. 하지만 다양한 플랫폼들이 아래와 같은 형태를 취하고 있습니다.

우리는 각각의 내역이 무엇을 의미하는지 알아야 합니다. 그리고 종합적으로 그 상품이 얼마나 안전한지를 확인해야 합니다.

투자 요약 부분이 있습니다. 

하나하나 짚어보도록 하겠습니다.

투자 상품은 1순위 건축자금채권이라고 적혀 있습니다. 이건 우리가 투자하고자 하는 상품의 유형을 의미합니다.

주의해야 할 것은 저기 적혀있는 순위입니다.

돈을 빌려줬을 때, 돈을 받는 사람의 순위라고 생각하면 편합니다. 대개의 경우에는 1순위지만 아닌 경우 그 상품은 피하는게 좋습니다.

돈을 갚을 때 1순위를 먼저 상환하고 그 다음 순위로 넘어가게 되는데,

만약 회사 사정이 좋지 못해서, 갚을 수 있는 상환 재원이 갚아야 하는 돈보다 클 때는 이 순위에 따라 상환하게 되는데,

순위가 낮다면 내 투자금을 모두 회수하지 못할 수 있습니다.

모집 금액, 연 수익률, 투자 기간은 아시는 대로 입니다.

여기서 추가 팁이 있는데, 다양한 플랫폼들에서, 공사의 진행 정도를 사진촬영해서 올려주기도 합니다.

저같은 경우에는 그런 플랫폼들이 조금 더 신뢰도가 높다고 판단하기도 합니다.

상환 예정일은 말 그대로 입니다. 원금을 받는 날짜 입니다.

상환 방식 역시 동일한데, 중도상환도 가능 합니다. 중도상환은 원금을 상환예정일보다 일부, 전부 상환하게 됩니다.

일부 업체에서는 중도상환이 자주 발생하기도 합니다. 이런 부분도 신뢰도에 영향을 미치게 됩니다.

상환은 일찍 받을 수록 좋은 것이니까요.

상환 재원에 대해서 분석해야 합니다. 위 상품은 준공 후에 그 건물을 다시 담보로 해서 대출받은 재원으로 상환하겠다고 하네요.

분양이나 임대를 통해 얻은 수익으로 상환을 하는 방법도 있습니다.

여기서 대개는 건축물의 미래 가치를 미리 예상해 놓은 정보가 있습니다.

예를 들어서 미래의 건축물 가치가 100억원이라고 가정했을 때,

어느정도를 대출을 통해 진행하는지 살펴봐야 합니다. 이 부분을 LTV 라고 합니다.

loan - to - value ratio의 약자로 미래 가치에 대비해서 대출의 비율을 의미합니다.

(LTV 이전에 어디서 들어본 것 같으시죠?

올해 중순에 LTV DTI 제한 정책을 통해서 부동산 과열투기를 잠재우려고 한 적이 있습니다.

2017년 8월 경으로 기억하는데, 이것도 찾아서 공부하시면 좋을것 같습니다.)

이 외에도 준공하고자 하는 건축물의 위치나 용도를 자세히 살펴봐야 합니다.

저같은 경우에는 수도권 위주로 투자하고 있습니다. 

아무래도 분양이나 담보대출을 통해 재원을 확보하는 방식이라면, 분양의 수요가 얼마나 많은지 확인해야 하는데,

각 건축물의 위치나 주변 상권, 용도등을 파악해야 합니다.

그리고 건축물 및 토지에 대해서 소유관자가 대출관계자가 맞는지도 꼭 확인을 하셔야 합니다.

시공사가 이 시공을 완전히 진행할 수 있는지도 확인을 해 보시기 바랍니다.

그리고 플랫폼마다 다르지만 각 상품의 상환권리를 확실하게 하기 위한 서류들을 첨부하기도 합니다.

여기엔 대표이사 및 공동사업주의 연대 보증이라던지, 책임 준공 확약서 라던지

다양한 서류들이 있습니다. 이런 서류들이 있다면 조금 더 신뢰도가 높아질 것입니다.

이 외에도 지도나, 실제 준공 사진 등의 자료들이 상품설명에 있습니다. 한번씩 체크!

투자를 진행하기 전에 살펴봐야 할 것들은 너무 많습니다. 하지만 우리가 열심히 모은 돈을 어디에 투자해야 한다면 꼭 확인해야 합니다.

이런 부분들을 열심히 공부하시고, 카페나 동호회 등에서 토론하고 분석하는 것이 안전한 투자에 도움이 됩니다.

part2. 펀듀사태로 보는 p2p 투자의 실패.

펀듀가 첫 연체를 시작한 시점이 8월 초 였던 걸로 기억합니다. 저는 당시 펀듀가 아닌 다른 플랫폼에 투자하고 있어서 자세히는 알지 못했습니다.

뒤늦게 하는 말은 대부분 맞기 마련이지만 펀듀의 경우엔 재수가 없었다고 해야 할지, 그럴 운명이라고 해야 할지.

평가가 애매한 부분입니다. 불행한 사건입니다.

사건에 대한 간략 개요는 이렇습니다.

펀듀라는 펀딩회사는 홈쇼핑 업체들에 대출을 해 주는 방식입니다.

보통 홈쇼핑 방송을 기획하려면 6개월 정도의 기간이 소요된다고 합니다. 

기획 단계부터 상품생산 및 상품 수입. 그리고 판매 단계까지 진행하면, 종합적으로 각 업체에서 대출을 상환하는데 까지 걸리는 기간을 평균 6개월 정도로 본다고 합니다.

하지만 펀딩 투자자들은 짧은 기간을 선호합니다. 그래서 대환대출이라는 방식을 택합니다.

예를 들자면, A라는 상품을 펀딩 받기 시작하고 상환 일정을 3개월로 잡습니다.

그 후에 B라는 상품을 또다시 펀딩을 받고, 그 재원으로 A에 상환을 합니다.

그럭저럭 나름 잘 굴러 갔다고 합니다. 처음에는요.

그러다가 p2p 투자의 가이드라인이 생기면서, 인당 1000만원의 대출 제한이 생기기 시작하고

대환대출을 위한 자금을 충분히 모으지 못하기 시작하면서 이전에 펀딩을 모집했던 상품들에 연체가 발생하기 시작한 것입니다.

그리고 거기에 연체 이자율까지 더해서 일은 점점 커지고 수습하기 힘들게 되었습니다.

이후 펀듀는 p2p 협회에서 탈퇴하게 되고, 투자자들이 소송을 준비하고 있다는 소식도 한쪽에서는 들리곤 하더군요.

관련 뉴스입니다.

http://m.moneys.mt.co.kr/view.html?no=2017102620558066393#_enliple

여기서 배울 점이 있습니다.

우선 투자시 담보물과 선순위 등을 꼼꼼히 따지셔야 합니다. 위에서도 언급드렸습니다.

그리고 상품 뿐만이 아니라 업체에도 분산투자를 해야 합니다.

펀듀에 투자 금액이 몰려있었다면 스트레스가 이만저만이 아닐 것 같습니다. 위로의 말씀을 드립니다...

그리고 마지막으로 특정한 가이드라인이나 법령이 시행될 때는 주의해야 한다는 점입니다.

각각의 펀딩 회사에서도 계속 해오던 방식이 제도가 바뀌면서 문제가 생길 수 있습니다.

뉴스를 통해서 관련 이슈들을 알아보시면서 투자 시기에도 주의하시기 바랍니다.

다시한번 강조합니다. 투자는 결국 본인의 선택입니다. 선택에 후회가 남지 않도록 열심히 공부, 준비하고 투자하시길 바랍니다.

 

여기까지 이번 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 긴글 읽어 주셔서 감사합니다. 친절한 우주씨 였습니다.

2017/12/27 - [재테크/p2p] - 나의 첫 재테크. p2p 투자 경험 후기로 알아보는 핀테크.